Как оформить два дома на одном участке?

Потребность в строительстве второго дома на участке, где уже есть оформленный дом, возникает достаточно редко. По большей части связано это с ограничениями, которые становятся «камнем преткновения» при попытке легально зарегистрировать вторую постройку. Тем не менее, в ряде случаев это возможно. Более того, строительство второго дома на участке может дать ощутимые выгоды для владельца. Что это за выгоды, какие есть недостатки, с чего начать и куда обращаться, как правильно построить и оформить второй дом — вы узнаете из этого материала. Также в конце предложены альтернативные варианты, позволяющие вполне легально получить две раздельные жилплощади, если разрешения получить не удаётся.

Преимущества и недостатки двух домов на одном участке

Перед тем, как заниматься получением разрешения и последующими этапами, первым делом ознакомьтесь с преимуществами и недостатками двух домов на одном участке. Некоторые из «подводных каменей» далеко не очевидные, и в будущем могут стать серьёзной и дорого преодолеваемой проблемой. Выгоды тоже не все очевидны, и их немало.

Преимущества двух домов на одном участке:

• экономия на покупке второго участка;
• существенное расширение жилой площади;
• возможность комфортного проживания двух семей;
• простое решение жилищного вопроса для подрастающих детей;
• удобство и экономия при подключении к общим коммуникациям;
• упрощение решения возникающих бытовых проблем;
• эффективное использование земельного участка;
• второй дом можно сдавать в аренду и обеспечить себе пассивный доход;
• во второй постройке можно организовать спортзал, баню, СПА, гостевой домик.

Как видите — преимуществ строительства второго дома на участке немало. Хотя как правило, в каждом отдельном случае преследуется одна, максимум две, цели.

Минусы двух домов на участке:

• сложности с оформлением (регистрацией) второго дома;
• высокая вероятность конфликтов между проживающими из-за разных взглядов на вещи;
• существенные ограничения в плане плотности застройки и расстояний между объектами;
• сложности с продажей и переоформлением дома/участка;
• возможная нехватка мощностей по части электрификации, водопровода, канализации.

Конечно, большая часть этих «подводных камней» элементарно обходятся, за исключением сложностей с оформлением и продажей.

С чего начать оформление второго дома на участке?

Первым делом необходимо убедиться, что построенные на участке второй дом реально будет официально зарегистрировать. Для этого придётся ознакомиться с местными ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и ГПЗУ (градостроительный план земельного участка. Где их взять и на что именно смотреть — рассказано ниже.

Для Московской области сразу же придётся отказаться от строительства второго дома:

• высотой более 20 метров;
• этажностью более 3 этажей;
• который физически невозможно отдалить от границ участка на 3 метра;
• строительство которого приведёт к превышению плотности застройки 40% (по площади).

Касательно этажности есть один нюанс. Указанный лимит в 3 уровня распространяется только на полноценные этажи. Если же вы построите дом с тремя этажами, а потом ещё полуторный или мансардный этаж — это будет в рамках нормы закона.

Пару слов о плотности застройки и нормы в 40%. Допустим, на вашем участке в 6 соток (600 м²) уже есть дом площадью 120 м². Это означает, что в вашем случае плотность застройки составляет 20%. Согласно указанному ограничению на этом же участке вам не разрешат строить ещё один дом, если его площадь по проекту превышает 120 м², так как плотность застройки выйдет за рамки 40%.

Куда обращаться и какие документы собирать?

Чтобы убедиться в возможности законно оформить второй дом на участке, обратитесь в местную администрацию. Запросите ПЗЗ, в которых вы сразу же найдёте ответ на вопрос — можно ли вообще в вашем районе строить два дома на одном ИЖС. Там же вам подскажут, куда ещё надо обратиться и какие документы иметь при себе.

Для составления технического плана понадобится регламентированная декларация, для оформления которой потребуются:

• данные о владельце участка;
• кадастровый номер;
• адрес объекта;
• тип возводимой постройки;
• поэтажный план;
• ваше согласие на обработку личных данных.

Заодно подготовьте все документы, которые есть на имеющийся дом и подведённые к нему коммуникации. Это поможет упростить процесс и значительно ускорит его протекание.

Типовые причины отказа в разрешении строить второй дом

Чтобы не тратить время и нервы, заранее пройдитесь по пунктам из списка ниже. В нём перечислены самые распространённые случаи, когда с большой долей вероятности в разрешении на строительство 2 домов на 1 участке вам откажут. Конечно, некоторые из пунктов можно нивелировать «малой кровью» и вполне законно. Но тогда приготовьтесь к компромиссам и дополнительным расходам.

Типовые причины отказа:

1. После строительства второго дома плотность застройки на участке превысит 40%.
2. Вы предоставили проект дома высотой более 20 метров.
3. В доме более 3 полноценных уровней.
4. Для строительства второго дома невозможно выделить участок с отступами от границ не менее 3 метров.
5. Вы намереваетесь нарушить нормы относительно допустимых расстояний между постройками (зависит от основного стройматериала — дерево, кирпич).
6. В ПЗЗ вашего района имеется прямой запрет на строительство двух домов на одном ИЖС.
7. Участок под застройку подпадает под категорию культурного наследия или он находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне.

На практике встречаются и другие причины отказов. Но вероятность столкнуться с чем-то, отличным от представленных в этом перечне пунктов, крайне низкая.

Строительство и оформление второго дома пошагово

Чтобы соблюсти предусмотренную законодательством процедуру, не столкнуться с проблемами и задержками, весь процесс строительства второго дома на участке разделите на этапы:

1. Подготовьте все указанные выше документы и проект на новый.
2. Рассчитайте плотность застройки на вашем участке и прикиньте, каких размеров дом вы сможете на нём легально возвести.
3. Закажите соответствующий вашим расчётам индивидуальный проект дома или подберите готовый.
4. Обратитесь в местную администрацию для уточнения ПЗЗ.
5. Отправьте уведомление о начале строительных работ в градостроительный комитет.
6. Получите положительный ответ или исправьте замечания, выдвинутые специалистами.
7. Разметьте участок с учётом требований относительно расстояний до границ участка и других построек.
8. Постройте дом.
9. Отправьте уведомление в местные органы о завершении строительства.
10. Присвойте адрес новому дому и отправьте запрос на его регистрацию.

Если вы соблюдали все рассмотренные в этом материале рекомендации, то проблем с оформлением второго дома на участке возникнуть не должно. Если же на каком-либо из этапов вы столкнулись с непреодолимой или дорого решаемой проблемой, рассмотрите альтернативные варианты.

Альтернативные варианты

Таковых, собственно, всего два. Первый — оформить вторую постройку, как нежилую. То есть, как баню, хозблок и так далее. В этом случае требования будут намного мягче, а соблюсти их будет гораздо проще. Нельзя сказать, что эта хитрость гарантированно прокатит. Банально могут возникнуть проблемы из-за слабой линии электропередач, слабого напора воды в водопроводе, недостатка свободной площади.

Второй альтернативный вариант — дом «два в одном». Такой вид недвижимости называется дуплексом. Дом физически один, но на два хозяина. То есть, планировкой и архитектурой в нём предусматривается две разделённые зоны и отдельные входы. Оформление дуплекса мало отличается от регистрации обычного дома, а потому и вопросов в процессе возникнет существенно меньше.